केंद्रीय बैंक का निर्णय मुद्रास्फीति को कम करने और क्षेत्रों में मांग को प्रोत्साहित करने की आवश्यकता के जवाब में एक अधिक समायोजन रुख की ओर एक स्पष्ट बदलाव का संकेत देता है।
इस दर में कटौती के सबसे बड़े लाभार्थियों में होम लोन उधारकर्ता हैं, जो मौजूदा और संभावित दोनों हैं। उधार लेने की लागत नीचे आने के लिए निर्धारित है, जिससे कम समान मासिक किस्तों (ईएमआई) या कम ऋण कार्यकाल के लिए अग्रणी है।
ऐसे देश के लिए जहां आवास की सस्तीता लंबे समय से एक चुनौती रही है-विशेष रूप से सस्ती और मध्य-आय वाले खंडों में-यह दर कटौती एक मोड़ साबित हो सकती है।
आरबीआई के कदम से भी भारत के रियल एस्टेट बाजार में आशावाद की एक नई लहर को इंजेक्ट करने की उम्मीद है, विशेष रूप से सतर्क ऋण देने, ब्याज दरों में उतार -चढ़ाव और उच्च इनपुट लागतों की लंबी अवधि के बाद।
बाजार के विशेषज्ञों के अनुसार, रेपो दर में कटौती – कैश रिजर्व अनुपात (सीआरआर) में 100 बीपीएस कट के साथ संयुक्त रूप से बैंकिंग प्रणाली में अधिक तरलता की ओर ले जाती है, इस प्रकार बैंकों की अधिक आक्रामक रूप से उधार देने की क्षमता बढ़ जाती है। उच्च-क्रेडिट-स्कोर उधारकर्ताओं के लिए, नई दरें 8.25% या उससे अधिक की पहले की दरों की तुलना में लगभग 7.5% हो सकती हैं। इसका मतलब है कि, 1 करोड़ के होम लोन के लिए, मासिक ईएमआई 68,000-आरएस 70,000 रुपये तक गिर सकता है, जो कार्यकाल और ऋण संरचना के आधार पर, विशेषज्ञों का सुझाव देता है।
एंकित शाह, सीओओ और ग्राहम रियल्टी के सीएमओ, इसे एक परिवर्तनकारी कदम कहते हैं: “5.5% की कमी एक बहुत जरूरी और स्वागत योग्य कदम है। वर्षों के अस्थिरता के बाद, हम एक अधिक स्थिर चरण में प्रवेश कर रहे हैं”।
उन्होंने कहा, “होमबॉयर्स की आकांक्षा करने के लिए-विशेष रूप से प्रथम-टाइमर- यह एक सुनहरी खिड़की है। जहां पहले से लगभग 8.25%की दरें शुरू हुईं, वे अब लगभग 7.5%से शुरू हो सकते हैं, विशेष रूप से मजबूत क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं के लिए,” उन्होंने कहा।
शाह ने कहा, “इस बदलाव का मतलब मासिक ईएमआई में उल्लेखनीय कमी है। उदाहरण के लिए,, 1 करोड़ के होम लोन पर, ईएमआई अब ₹ 68,000 – ₹ 70,000 की सीमा में गिर सकता है, जिससे गृहस्वामी कहीं अधिक सुलभ हो सकता है।”
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जुड़वां लाभ: कम ईएमआई और पर्याप्त तरलता
सिर्फ सस्ते ईएमआई से परे, आरबीआई के एक साथ 100 बीपीएस सीआरआर कटौती से बैंकिंग प्रणाली में 2.5 लाख करोड़ रुपये रुपये होने की उम्मीद है। यह बैंकों को उधार देने के लिए अधिक पूंजी प्रदान करता है, संभावित रूप से ऋण की प्रक्रियाओं को कम करने और कम दरों की पेशकश करने के लिए उधारदाताओं के बीच प्रतिस्पर्धा बढ़ती है।
ऐस कंसल्टिंग के संस्थापक मानू दीवान और राउनाक अरोड़ा कहते हैं: “कम ब्याज दरों का मतलब है कि होम लोन ईएमआई को कम कर दिया गया – खरीदारों के लिए सामर्थ्य में सुधार करना और प्राथमिक और पुनर्विक्रय दोनों खंडों में मांग को उत्तेजित करना”।
“यह कदम एक सही समय पर आता है क्योंकि प्रीमियम और लक्जरी आवास नए सिरे से ब्याज देखता है। आने वाले क्वार्टर में आवासीय बिक्री में मजबूत गति की उम्मीद है,” उन्होंने कहा।
किफायती आवास को बहुत जरूरी धक्का मिलता है
जबकि प्रीमियम और लक्जरी आवास कोवा के बाद के युग में दृढ़ता से वापस उछल गए, किफायती आवास पिछड़ गया। अनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के अनुसार, कुल बिक्री की सस्ती सेगमेंट की हिस्सेदारी 2019 में 38% से घटकर 2024 में सिर्फ 18% हो गई। इसी तरह, इस सेगमेंट में नया लॉन्च भी गिर गया, जिससे यह देश के सबसे अंडर-सर्व किए गए बाजारों में से एक बन गया।
अनाज पुरी, अनारॉक ग्रुप के अध्यक्ष, वर्तमान कदम को एक संभावित पुनरुद्धार बिंदु के रूप में देखते हैं। उन्होंने कहा, “यह इस साल लगातार तीसरी बार है कि एपेक्स बैंक ने रेपो दरों में कटौती की है। यह पूरी तरह से उम्मीद है कि बैंक इस कदम के लाभों पर उधारकर्ताओं को मूल रूप से पास करते हैं,” उन्होंने कहा।
“यह प्रभावी रूप से उधार लेने की लागत को कम करता है, जिससे होम लोन ईएमआई को जेब पर आसान हो जाता है और इस तरह खरीदारों के लिए सीधे सामर्थ्य में सुधार होता है। हालांकि, वह वैश्विक व्यापार तनाव और बढ़ती निर्माण लागतों से हेडविंड की चेतावनी भी देता है,” पुरी पर प्रकाश डाला।
निचले खंड नए सिरे से गति देख सकते थे
आरबीआई के फैसले को एक तेजी से शीर्ष-भारी आवास बाजार के लिए एक बहुत ही आवश्यक सुधार के रूप में भी देखा जाता है।
शिशिर बाईजल, चेयरमैन और प्रबंध निदेशक, नाइट फ्रैंक इंडिया, पर प्रकाश डालते हैं: “पिछले कुछ वर्षों में, मजबूत आवास बाजार की गति प्रीमियम अंत में तेजी से ध्यान केंद्रित कर रही थी, यहां तक कि निचले खंडों को कमजोर करने के संकेत भी थे।”
उन्होंने कहा, “नीति ब्याज दर में इस संचयी 100 आधार बिंदु में कटौती के साथ, हम उम्मीद करते हैं कि कम सेगमेंट के पुनर्मूल्यांकन के रूप में सामर्थ्य इस तरह के होमबॉयर्स के लिए एक सार्थक सुधार देखेगा,” उन्होंने कहा।
बैजल ने बैंकों से उपभोक्ताओं तक की दर में कटौती के अधिक से अधिक संचरण के महत्व पर जोर दिया, और डेवलपर्स से एक केंद्रित आपूर्ति-पक्ष प्रतिक्रिया को गति प्रदान करने के लिए एक केंद्रित आपूर्ति-पक्ष प्रतिक्रिया।
टियर 2 और टियर 3 शहरों में गति
शायद दर में कटौती के सबसे महत्वपूर्ण लाभार्थी टियर 2 और टियर 3 शहर हो सकते हैं, जहां सामर्थ्य, रोजगार सृजन और बुनियादी ढांचा विकास परस्पर जुड़ा हुआ है।
यूजेन इन्फ्रा के निदेशक अमित ममगेन, नोट करते हैं: “7.75% से नीचे ब्याज दर के साथ एक होम लोन होमबॉयर्स के लिए पहुंच के भीतर सामर्थ्य लाएगा, विशेष रूप से मध्य-आय और किफायती आवास क्षेत्रों में, जो कि पेश की गई दर के प्रति अत्यधिक संवेदनशील हैं”।
उनका मानना है कि यह निर्णय सरकार के आवास के लिए सभी मिशन को और बढ़ावा देगा और टीयर 2 और टियर 3 शहरों में गति में तेजी लाएगा, जहां मांग मुख्य रूप से उधार लागतों द्वारा निर्धारित की जाती है।
निष्कर्ष: एक नीति-चालित आवास पुनरुद्धार?
आरबीआई के 50 बीपीएस रेपो दर में कटौती में मांग को पुनर्जीवित करने, उधारकर्ता तनाव को कम करने और आवास आपूर्ति को फिर से शुरू करने की क्षमता है-विशेष रूप से सस्ती और मध्य-आय वाले खंडों में जो लंबे समय से साइडलाइन पर इंतजार कर रहे हैं।
कोटक संस्थागत इक्विटीज ने जून 2025 के नोट में कहा, “आवासीय रियल एस्टेट ने वित्त वर्ष 2015 को 1 बीएन वर्ग फुट के साथ बंद कर दिया।
नोट ने कहा, “अधिकांश आवासीय रियल एस्टेट शेयरों के लिए मूल्यांकन 7-10x adj पर खड़े हैं। EV/ EBITDA (FY2026E) स्टॉक की कीमतों में कुछ वसूली पोस्ट करते हैं,” नोट ने कहा।
अधिकांश डेवलपर्स ने उद्योग के विकास और बाजार हिस्सेदारी लाभ से सहायता प्राप्त, दोहरे अंकों के पूर्व-बिक्री वृद्धि (हमारे कवरेज के लिए वित्त वर्ष 201026e में ~ 20% yoy) के लिए निर्देशित किया है।
यदि बैंक तेजी से लाभ पर पारित करने के लिए आगे बढ़ते हैं और डेवलपर्स खरीदार के अनुकूल प्रसाद के साथ जवाब देते हैं, तो भारत का आवास क्षेत्र एक व्यापक-आधारित पुनरुद्धार के cusp पर हो सकता है।
जबकि वैश्विक मैक्रोइकॉनॉमिक अनिश्चितता और बढ़ती इनपुट लागत जैसी चुनौतियां बनी रहती हैं, सेंट्रल बैंक का नवीनतम निर्णय एक स्पष्ट संदेश भेजता है: यह घर के मालिकों को अधिक सुलभ, समावेशी और सस्ती बनाने का समय है।
(अस्वीकरण: विशेषज्ञों द्वारा दी गई सिफारिशें, सुझाव, विचार और राय उनके अपने हैं। ये आर्थिक समय के विचारों का प्रतिनिधित्व नहीं करते हैं)